KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ İKİNCİL PİYASA ÜRÜNLERİ

1-MENKUL KIYMET İHRACI

İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (İTMK)

Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler (VTMK)

2-MENKUL KIYMETLEŞTİRME

Konu Finansmanı Fonu – İpoteğe dayalı Menkul Kıymetler (İDMK)

Varlık Finansmanı Fonu – Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK)

 1- MENKUL KIYMET İHRACI :

     A - İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (İTMK)

     B - Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler (VTMK)

           A - İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER (İTMK)

       İhraçcıların Genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleridir.

           HANGİ KURULUŞLAR İTMK İHRAÇ EDEBİLİRLER?

       a – Bankalar (Katılım Bankaları dahil) ve İpotek Finansmanı kuruluşları (İFK), portföylerinde taşıdıkları kredi alacaklarını teminat göstererek İTMK ihraç edebilirler.

       b – Finansal Kiralama Şirketleri ve tüketici finansmanı şirketleri İTMK ihraç edemiyecektir.

           TEMİNAT HAVUZU,

       a – Yapı kullanma izni almış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar,

       b – İkame varlıklar,

       c – Bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur.

           TEMİNAT DEFTERİ,

            Kısaca, teminat havuzunda yer alan kıymetlerin yazılı ve elektronik ortamda izlendiği kayıt sistemidir.

            İKAME VARLIKLARIN NİTELİKLERİ,

        a – Devlet iç ve dış borçlanma senetleri

        b – Hazine Kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler

        c – Ekonomik işbirliği ve kalkınma teşkilatına üye ülkelerin merkezi yöntemleri ile merkez bankalarınca ihraç edilen menkul kıymetler ve bu kuruluşlarda tutulan mevduat

        d – Kurulca uygun görülen diğer varlıklar

            TÜREV SÖZLEŞMELER,

            Vadeli işlem, opsiyon, swap, ve benzeri sözleşmelerdir.

            İPOTEKLİ KREDİLERİN NİTELİKLERİ,

        a – Kredinin anapara ve faiz geri ödemelerinin ihraçcı tarafından ipotekle teminat altına alınması (1. derece ipotek)

        b – Kredinin teminatı olan gayrimenkulün TC sınırları içinde olması

        c – Gayrimenkulün yapı kullanma izni olması

        d – Kredi teminatı olan gayrimenkulün, kredi sözleşmesi boyunca en az kredinin nominal değeri kadar tazminat içerecek ve ihraçcıya tazminatı rehin alma hakkı verecek şekilde, depreme ve yangına karşı sigortalanması

        e – Mortgage kredilerinde, klasik konut kredilerindeki gibi hayat sigortası zorunlu olmayıp, DASK (Doğal Afet Sigortası) zorunludur.

        f – Kredinin vadesi geçmiş bir geri ödemesi bulunmaması

        g – Gayrimenkulun piyasa değerinin belirlenmiş olması gerekmektedir.

            İPOTEKLİ KREDİLERİN HESAPLANMASINDA DİKKATE ALINMADIĞI HALLER

        a – Bankaların donuk alacak niteliğindeki ipotekli krediler

        b – Konut Kredilerinin %75 ini aşan kısmı

        c – İpotekli Ticari Kredilerde Gayrimenkul değerinin %50 sini aşan kısmı dikkate alınmaz

            İPOTEK KONUSU GAYRİMENKULUN DEĞERLEMESİNİ KİM YAPAR,

        a – Lisanslı eksperler tarafından yapılır.

        b – Banka çalışanı olması halinde kredi verme yetkisi olan birim ve kişilerden bağımsız görev yapıyor olması zorunludur.

            TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ,

        a – Tüzel kişiliğe haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur.

        b – Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar hak ettikleri tarihten itibaren 3 ay içinde başvuru yapmak zorundadırlar.

            YATIRIMCILAR ADINA GÖZETİMİ KİM YAPAR ?

        a – Banka tarafından atanacak TEMİNAT SORUMLUSU

        b – Teminat sorumlusu BAĞIMSIZ DENETİM kuruluşudur. (SPK’nın denetimle yetkili kuruluşlar listesinde yer alan)

        c – Bağımsız Denetim kuruluşu 2 kişiyi temsilci olarak atar.

            TEMİNAT SORUMLUSUNUN GÖREVLERİ,

        a – Teminat defterindeki kayıtların kanun ve tebliğ hükümlerine uygun olarak tutulması, muhafaza edilmesi,

        b – İpotekli kredilerin, ikame varlıkların ve türev sözleşmelerin teminat defterine kaydedilmesi veya silinmesi taleplerini onaylar.

        c – En fazla haftada bir kere inceleme.

        d – SPK tarafından talep edilecek diğer görevleri yapar.

            YATIRIMCILARIN KORUNMASI AÇISINDAN DİĞER SINIRLAMALAR,

            İpotekli Ticari Kredilerin ve ikame varlıkların oranı %15 i aşamaz.

             İTMK’lar İTFA EDİLİNCEYE KADAR,

        a – Teminat varlıklar teminat amacı dışında tasarruf edilemez.

        b – Rehnedilemez.

        c – Başka bir borç için teminat gösterilemez.

        d – Kamu alacaklarının tahsili amacıyla dahi haczedilemez.

        e – İflas masasına dahil edilemez.

        f – Bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.

              İTMK,

         a – Halka arz edilerek

         b – Halka arz edilmeksizin tahsisli olarak satılabilir.

               B - VARLIK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER (VTMK)

               İhraçcıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senedidir.

               HANGİ KURULUŞLAR VTMK İHRAÇ EDEBİLİR ?

          a – Konut finansmanı kuruluşları ve İpotek Finansmanı kuruluşları (İFK), portföylerindeki her türlü varlık ve alacağı teminat göstererek VTMK ihraç edebileceklerdir.

         b – Proje halindeki konutlara verilen krediler VTMK’ya konu edilebilecektir.

 2 – MENKUL KIYMETLEŞTİRME

        A – Konut Finansmanı Fonu-İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK)

        B – Varlık Finansmanı Fonu- Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK)

             A - KONUT FİNANSMANI FONU,

        a – İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.

        b – İnançlı Mülkiyet: Yatırım fonları inançlı mülkiyet esasına dayanır. İnançlı mülkiyet esasında fona inançlı olarak fon kurucusu sahiptir. Tasarruf sahipleri ise fonla ilgili muameleleri yapma yetkisini kurucuya verirler. Bu yetki devri fon içtüzüğü ile olur. Kurucu, fonu bu sözleşme (içtüzük) çerçevesinde ve tasarruf sahiplerinin haklarını koruyarak yönetmek/yönettirmek zorundadır.

             HANGİ KURULUŞLAR KONUT FİNANSMANI FONU KURABİLİRLER ?

              Konut finansmanı kuruluşları (Bankalar, finansal kiralama şirketleri, ve finansal şirketlerdir.

              FONUN TÜZEL KİŞİLİĞİ VARMIDIR ?

          a – Fonun Tüzel kişiliği yoktur.

          b – Kurucu her fon için 3 kişiden oluşan bir fon kurulu atar.

          c – Fon Kurulu üyelerinden en az 2’sinin bağımsız üye olması zorunludur.

               KFF VE İDMK,

               İpotekle teminat altına alınmış konut finansmanından kaynaklanan alacakların fortföye dahil edilerek menkul kıymetleştirilmesi amacıyla kullanılır.

                B – VARLIK FİNANSMANI FONU,

                İhraç edilen Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler karşılığında toplanan parayla, VDMK sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.

                İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞU (İFK)

          a -  Konut Finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğine haiz anonim ortaklıklardır.

          b – BDDK’nın uygun görüşünün alınması ve SPK’nın izini ile kurulabilirler.

.